Lei nº 8.245, de 18 de outubro 1991
Lei
do Inquilinato
(Veja
artigos 23 - item XI, 37 - item III e
41
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a
elas pertinentes.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA:
TÍTULO I
Da Locação
CAPÍTULO
I
Disposições
Gerais
SEÇÃO
I
Da
locação em geral
Art. 1º A locação de imóvel
urbano regula-se pelo disposto nesta lei:
§
único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a)
as locações:
1.
de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
2.
de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3.
de espaços destinados à publicidade;
4.
em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles
que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a
funcionar;
b)
o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um
locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário
não se estipulou.
§
único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários
ou sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação
pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou
superior a dez anos.
§
único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o
prazo excedente.
Art. 4º Durante o prazo
estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
segundo a proporção prevista no Art. 924 do Código Civil e, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada.
§
único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel
decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para
prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de
antecedência.
Art. 5º Seja qual for o
fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel
é a de despejo.
§
único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência
de desapropriação, com a missão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário poderá
denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao
locador, com antecedência mínima de trinta dias.
§
único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a
um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção
de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou
fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário,
ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
§
único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da
extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto,
presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for
alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o
prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§
1º Idêntico direito terá o
promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
§
2º A denúncia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do
compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da
locação.
Art. 9º A locação também
poderá ser desfeita:
I
- por mútuo acordo;
II
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público,
que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no
imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10º Morrendo o locador,
a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11º Morrendo o locatário,
ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I
- nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam
na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II
- nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso,
seu sucessor no negócio.
Art. 12º Em casos de separação
de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária,
a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que
permanecer no imóvel.
§
único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta
dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias
previstas nesta lei.
Art. 13º A cessão da locação,
a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do
consentimento prévio e escrito do locador.
§
1º Não se presume o consentimento
pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§
2º Desde que notificado por
escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o
locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO
II
Das
sublocações
Art. 14º Aplicam-se às
sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Art. 15º Rescindida ou finda
a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações,
assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16º O sublocatário
responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador,
quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a
lide.
SEÇÃO III
Do
aluguel
Art. 17º É livre a convenção
do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação
à variação cambial ou ao salário mínimo.
§
único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes
previstos na legislação específica.
Art. 18º É lícito às
partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou
modificar cláusula de reajuste.
Art. 19º
Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Art. 20º
Salvo as hipóteses do Art. 42 e da locação para temporada, o locador não
poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21º
O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações
coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao
dobro do valor da locação.
§
único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o
aluguel até os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO
IV
Dos
deveres do locador e do locatário
Art. 22º O locador é
obrigado a:
I
- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina;
II
- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III
- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V
- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do
imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes;
VI
- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas,
vedada a quitação genérica;
VII
- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações,
nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;
VIII
- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra
fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição
expressa em contrário no contrato;
IX
- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às
parcelas que estejam sendo exigidas;
X
- pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
§
único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não
se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a)
obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b)
pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
c)
obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d)
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao início da locação;
e)
instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
f)
despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g)
constituição de fundo de reserva.
Art. 23º O locatário é
obrigado a:
I
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não
tiver sido indicado no contrato;
II
- servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a
natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano
ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de
terceiros;
V
- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas
instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
prepostos;
VI
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio
e por escrito do locador;
VII
- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de
autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII
- pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e
esgoto;
IX
- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante
combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese prevista no Art. 27;
X
- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI
– pagar
o prêmio do seguro fiança;
XII
- pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§
1º Por despesas ordinárias de
condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva,
especialmente:
a)
salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
b)
consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c)
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d)
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança, de uso comum;
e)
manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum
destinados à prática de esportes e lazer;
f)
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas;
g)
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum;
h)
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da
locação;
i)
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.
§
2º O locatário fica obrigado ao
pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a
previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a
comprovação das mesmas.
§
3º No edifício constituído por
unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24º Nos imóveis
utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários
poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for
considerada em condições precárias pelo Poder Público.
§
1º O levantamento dos depósitos
somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da
regularização do imóvel.
§
2º Os locatários ou sublocatários
que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das
obras necessárias à regularização.
§
3º Os depósitos efetuados em juízo
pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem
judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização
do imóvel.
Art. 25º Atribuída ao locatário
a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias
de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do
mês a que se refiram.
§
único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí
advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26º Necessitando o imóvel
de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é
obrigado a consenti-los.
§
único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao
abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta
dias, poderá resilir o contrato.
SEÇÃO
V
Do
direito de preferência
Art. 27º No caso de venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento
do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.
§
único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como
o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28º O direito de preferência
do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação
integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29º Ocorrendo aceitação
da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador
acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive
lucros cessantes.
Art. 30º Estando o imóvel
sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em
seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá
a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
§
único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31º Em se tratando de
alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência
incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32º O direito de preferência
não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial,
permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33º O locatário
preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas
e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência,
haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar
do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula
do imóvel.
§
único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de
locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34º Havendo condomínio
no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO
VI
Das
benfeitorias
Art. 35º Salvo expressa
disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas
pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis,
desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito
de retenção.
Art. 36º As benfeitorias
voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário,
finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância
do imóvel.
SEÇÃO
VII
Das
garantias
locatícias
Art. 37º No contrato de locação,
pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades
de garantia:
I
- caução;
II
- fiança;
III
- seguro
de fiança locatícia.
§
único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia
num mesmo contrato de locação.
Art. 38º A caução poderá
ser em bens móveis ou imóveis.
§
1º A caução em bens móveis
deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis
deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§
2º A caução em dinheiro, que não
poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em
caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada,
revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por
ocasião do levantamento da soma respectiva.
§
3º A caução em títulos e ações
deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência
ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39º Salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel.
Art. 40º O locador poderá
exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I
- morte do fiador;
II
- ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas
judicialmente;
III
- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança
de residência sem comunicação ao locador;
IV
- exoneração do fiador;
V
- prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada
por prazo certo;
VI
- desaparecimento dos bens móveis;
VII
- desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41º O
seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42º Não estando a locação
garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o
pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
SEÇÃO
VIII
Das
penalidades criminais e civis
Art. 43º Constitui contravenção
penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três
a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I
- exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do
aluguel e encargos permitidos;
II
- exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação;
III
- cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do Art. 42 e da locação
para temporada.
Art. 44º Constitui crime de
ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá
ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I
- recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares,
a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II
- deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel,
no caso do inciso III do Art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou,
usando-o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III
- não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário,
nos casos do inciso IV do Art. 9º, inciso IV do Art. 47º, inciso I do Art. 52º
e inciso II do Art. 53º, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias
contados de sua entrega;
IV
- executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º
do Art. 65º.
§
único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o
prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de
doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado
ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEÇÃO
IX
Das
nulidades
Art. 45º São nulas de pleno
direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos
da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no Art. 47º, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do Art. 51º, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
CAPÍTULO
II
Das
Disposições Especiais
SEÇÃO
I
Da
locação residencial
Art. 46º Nas locações
ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.
§
1º Findo o prazo ajustado, se o
locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§
2º Ocorrendo a prorrogação, o
locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupação.
Art. 47º Quando ajustada
verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imóvel:
@@@@
I
- Nos casos do Art. 9º;
II
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel
pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge
ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização
de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no
mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel
ou pensão, em cinqüenta por cento;
V
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§
1º Na hipótese do inciso III, a
necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a)
O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a
mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel
anteriormente;
b)
o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§
2º Nas hipóteses dos incisos III
e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel
e título registrado junto à matrícula do mesmo.
SEÇÃO
II
Das
locação para temporada
Art. 48º Considera-se locação
para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de
obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado
tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
§
único. No caso de a locação envolver imóvel
mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e
utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49º O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das
modalidades de garantia previstas no Art. 37º
para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50º Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á
prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o
pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
§
único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o
contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do Art. 47º.
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51º Nas locações de imóveis destinados ao comércio,
o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde
que, cumulativamente:
I
- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III
- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo
e ininterrupto de três anos.
§
1º O direito assegurado neste artigo poderá ser
exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§
2º Quando o contrato autorizar que o locatário
utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a
esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser
exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§
3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um
dos sócios, o sócio sobrevivente fica
sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§
4º O direito a renovação do
contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis
com fim lucrativo, regularmente constituídas,
desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§
5º Do direito a renovação decai aquele que não
propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52º O locador não estará obrigado a renovar o
contrato se:
I
- por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que
importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal
natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II
- o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do
capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá
ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também
envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§
2º Nas locações de espaço em shopping centers, o
locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso
II deste artigo.
§
3º O locatário terá direito a indenização para
ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do
fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de
terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da
entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras
determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53º Nas locações de
imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem
como de estabelecimento de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser
rescindido:
I
- nas hipóteses do Art. 9º;
II
- se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em
caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo
proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou
reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área
útil.
Art. 54º Nas relações entre lojistas e empreendedores de
shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos
de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
§
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário
em shopping center:
a)
as despesas referidas nas alíneas a, b e d do § único do Art. 22º;
e
b)
as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem
modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de
paisagismo nas partes de uso comum.
§
2º As despesas cobradas do locatário devem ser
previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de
classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55º Considera-se locação não residencial quando o
locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus
titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56º Nos demais casos de locação não residencial, o
contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§
único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais
de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação
nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57º O contrato de locação por prazo indeterminado
pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta
dias para a desocupação.
TÍTULO II
Dos Procedimentos
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 58º Ressalvados os casos previstos no § único do
Art. 1º, nas ações
de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I
- os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela
superveniência delas;
II
- é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação
do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III
- o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do
inciso II do Art. 47º,
a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV
- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação
far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de
pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou,
ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo
Civil;
V
- os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
CAPÍTULO II
Das Ações de Despejo
Art. 59º Com as modificações constantes deste capítulo,
as ações de despejo terão o rito ordinário.
§
1º Conceder-se-á liminar para desocupação em
quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações
que tiverem por fundamento exclusivo:
I
- o descumprimento do mútuo acordo (Art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II
- o disposto no inciso II do Art. 47, havendo prova escrita da rescisão do
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III
- o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação
de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV
- a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo
com o referido no inciso I do Art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não
autorizadas por lei;
V
- a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com
o locatário.
§
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á
ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como
assistentes.
Art. 60º Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do
Art. 9º, inciso IV
do Art. 47º
e inciso II do Art. 53º, a petição inicial deverá ser instruída com
prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61º Nas ações fundadas no § 2º
do Art. 46º e nos incisos III e IV do Art. 47º, se o locatário, no prazo da contestação,
manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o
pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação,
impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios
de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer
dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário,
será expedido mandado de despejo.
Art. 62º Nas ações de despejo fundadas na falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I
- o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo
discriminado do valor do débito;
II
- o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da
contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a)
os aluguéis e acessórios da locação
que vencerem até a sua efetivação;
b)
as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c)
os juros de mora;
d)
as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento
sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III
- autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias
após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é
integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito
no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV
- não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela
diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V
- os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à
disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los
desde que incontroversos;
VI
- havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos
aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel,
caso ambos tenham sido acolhidos.
§
único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado
essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à
propositura da ação.
Art. 63º Julgada procedente a ação de despejo, o juiz
fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes:
§
1º O prazo será de quinze dias se:
a)
entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais
de quatro meses; ou
b)
o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do Art. 9º ou no § 2º
do Art. 46º.
§
2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo
Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano,
o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias
escolares.
§
3º Tratando-se de hospitais,
repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9º ou no inciso II do Art. 53º, o prazo será de
um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância
houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§
4º A sentença que decretar o
despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art. 64º Salvo nas hipóteses
das ações fundadas nos incisos I, II e IV do Art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não
inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até
a data do depósito da caução.
§
1º A caução poderá ser real ou
fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§
2º Ocorrendo a reforma da sentença
ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá
em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este
reclamar, em ação própria, a diferença
pelo que a exceder.
Art. 65º Findo o prazo assinado para a desocupação,
contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com
emprego de força, inclusive arrombamento.
§
1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se
não os quiser retirar o despejado.
§
2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao
do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das
pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66º Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação,
o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
CAPÍTULO III
Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da
Locação
Art. 67º Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis
e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I
- a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo Art. 282º
do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da
locação com indicação dos respectivos valores;
II
- determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e
quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição
inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III
- o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a
tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância,
devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV
- não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores
depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações,
condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do
valor dos depósitos;
V
- a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a)
não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b)
ter sido justa a recusa;
c)
não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d}
não ter sido o depósito integral;
VI
- além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a
cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito
inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII
- o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias
contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por
cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as
obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor reconvindo
a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dos depósitos;
VIII
- havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e
cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá
ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido
acolhidos.
§
único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas
sobre as quais não penda controvérsia.
CAPÍTULO IV
Da Ação Revisional de Aluguel
Art. 68º Na ação revisional de aluguel, que terá o rito
sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I
- além dos requisitos exigidos pelos arts. 276º
e 282º do Código de Processo Civil, a petição inicial
deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II
- ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido
e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará
aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será
devido desde a citação;
III
- sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja
revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV
- na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que
deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor
pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível,
suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando,
desde logo, audiência em continuação.
§
1º Não caberá ação revisional na pendência de
prazo para desocupação do imóvel (arts. 46º, § 2º e 57º), ou quando
tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§
2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório
será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69º
O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas
durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos,
serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão
que fixar o novo aluguel.
§
1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença
poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela
prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
§
2º A execução das diferenças será feita nos autos
da ação de revisão.
Art. 70º
Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação,
que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71º
Além dos demais requisitos exigidos no Art. 282º do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória
deverá ser instruída com:
I
- prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do Art. 51º;
II
- prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III
- prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo
pagamento lhe incumbia;
IV
- indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da
locação;
V
- indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o
mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de
pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da
carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade
financeira;
VI
- prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita
os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII
- prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título
oponível ao proprietário.
§ único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72º
A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I
- não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II
- não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época
da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III
- ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV
- não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do Art. 52º).
§
1º No caso do inciso II, o locador deverá
apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis
com o valor locativo real e atual do imóvel.
§
2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar
prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas
testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser
o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica,
aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
§
3º No caso do inciso I do Art. 52º,
a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou
relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de
valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente
habilitado.
§
4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá
pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do
primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por
cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do
justo valor do aluguel.
§
5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença
poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela
prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
Art. 73º
Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas
nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74º
Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após
o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na
contestação.
Art. 75º
Na hipótese do inciso III do Art. 72º, a sentença
fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não
prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.
TÍTULO III
Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 76º
Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.
Art. 77º
Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término
do prazo ajustado no contrato.
Art. 78º
As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão
ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
§
único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel,
atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após
vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses
anteriores à data da vigência desta lei.
Art. 79º
No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de
Processo Civil.
Art. 80º
Para os fins do inciso I do Art. 98º da
Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como
causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81º
O inciso II do Art. 167º
e o Art. 169º
da Lei nº
6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167º
II
16)
do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência."
"Art. 169º
III
- o registro previsto no nº
3 do inciso I
do
Art. 167º,
e a averbação prevista no nº
16 do inciso II do Art. 167º
serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante
apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e
subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos
proprietários e o locador."
Art. 82º
O Art. 3º
da Lei nº
8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso
VII:
"Art. 3º
VII
- por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
Art. 83º
Ao Art. 24 da Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:
"Art. 24º
§
4º Nas decisões da assembléia que envolvam despesas
ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino
locador a ela não compareça."
Art. 84º
Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis,
realizados até a data da vigência desta lei.
Art. 85º
Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço,
periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação
do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:
I
dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta
lei;
II
- dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos
contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Art. 86º
O Art. 8º
da Lei nº
4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 8º
O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção
e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de
menor renda da população, será integrado."
Art. 87º
(Vetado).
Art. 88º
(Vetado).
Art. 89º
Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.
Art. 90º
Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:
I
- o Decreto nº
24.150, de 20/04/1934;
II
- a Lei nº
6.239, de 19/09/1975;
III
- a Lei nº
6.649, de 16/05/1979;
IV
- a Lei nº
6.698, de 15/10/1979;
V
- a Lei nº
7.355, de 31/08/1985;
VI
- a Lei nº
7.538, de 24/09/1986;
VII
- a Lei nº
7.612, de 09/07/1987; e
VIII
- a Lei nº 8.157, de
03/01/1991.
Brasília, 18 de outubro de 1991; 170º da
Independência e 103º da República.
FERNANDO
COLLOR
Jarbas Passarinho