Lei
Nº
12.112 de 9 de dezembro de 2009.
Altera
a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as
regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA:
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu
sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º Esta Lei introduz alteração na Lei nº
8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis
urbanos.
Art. 2º A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com
as seguintes alterações:
"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período
de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
..................................................................................."
"Art. 12º Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a
sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a
modalidade de garantia locatícia.
Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da
fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador."
"Art. 13º .........
Parágrafo 3º (VETADO)"
"Art. 39º Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel,
ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta
Lei."
"Art. 40º
........................................................................
..............................................................................................
II - ausência, interdição, recuperação judicial,
falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
.............................................................................................
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado
uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração,
ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte)
dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário
para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena
de desfazimento da locação."
"Art. 52º
.......................................................................
.............................................................................................
Parágrafo 3º (VETADO)"
"Art. 59º
...........................................................................
Parágrafo 1º
................................................................................
..............................................................................................
VI - o disposto no inciso IV do art. 9º,
havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel,
determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com
a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII - o término do prazo notificatório previsto no
parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter
a segurança inaugural do contrato;
VIII - o término do prazo da locação não
residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou
do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
.............................................................................................
Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º
deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a
liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito
judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no
inciso II do art. 62."
"Art. 62º Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento
de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de
aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á
o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser
cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação;
nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão
e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo
ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão
da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o
pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito
judicial, incluídos:
.............................................................................................
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que
a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá
complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que
poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou
publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV - não sendo integralmente complementado o depósito,
o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a
quantia depositada;
.............................................................................................
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora
se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro)
meses imediatamente anteriores à propositura da ação."
"Art. 63º Julgada procedente a ação de despejo, o juiz
determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos
seguintes.
Parágrafo 1º
................................................................................
.............................................................................................
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no
art. 9º
ou no parágrafo 2º do art. 46.
..................................................................................."
(NR)
"Art. 64º Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º,
a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6
(seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data
da prestação da caução.
..................................................................................."
"Art. 68º Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário,
observar-se-á o seguinte:
.............................................................................................
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz,
se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como
pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será
devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório
não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório
não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
.............................................................................................
IV - na audiência de conciliação, apresentada a
contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto
ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível,
determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo,
audiência de instrução e julgamento;
V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste
artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que
fixar o aluguel provisório.
..................................................................................."
"Art. 71º
........................................................................
.............................................................................................
V - indicação do fiador quando houver no contrato a
renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação
completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o
número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja
alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
..................................................................................."
"Art. 74º Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a
expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para
a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
Parágrafo 1º (VETADO)
Parágrafo 2º (VETADO)
Parágrafo 3º (VETADO)"
"Art. 75º (VETADO)."
Art. 3º (VETADO)
Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188º
da Independência e 121º
da República.
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Tarso Genro
Guido Mantega
Miguel Jorge"